二胎抵押權設定登記流程與規費完整說明：對保簽約到塗銷一次看懂

從對保到簽約要先確認什麼

對保，指的是資金提供方在正式設定之前，與借款人本人核對身分與借款意願的程序，目的在於確認簽約者確實是不動產所有權人本人、確實理解借款條件，並非被冒名或被脅迫。對保時通常會核對雙證件、確認借款金額、期間、利率與各項費用，屋主應該把握這個機會，把所有條件逐項問清楚並要求書面呈現。特別提醒，依民法規定，約定利率不得超過週年百分之十六，超過的部分不生效力，若對方報出的年化總成本明顯偏高，就要提高警覺。此外，正規流程在撥款前不會向借款人收取任何費用，凡是要求先繳保證金、開辦費、代辦費才能撥款的說法，幾乎都是詐騙特徵。

對保確認無誤後才進入簽約，簽約時會簽署借款契約與抵押權設定契約書，前者載明債權債務關係，後者則是後續向地政事務所辦理登記的依據。屋主務必逐字閱讀，確認金額、期間、利率、費用與還款方式，與先前口頭談定的內容完全一致，不要因為急著撥款就草草簽名。

送地政事務所設定與他項權利證明書

簽約完成後，代書（地政士）會備妥抵押權設定契約書、雙方身分證明、印鑑證明與所有權狀等文件，向不動產所在地的地政事務所申請抵押權設定登記。登記完成後，地政事務所會在該筆不動產的登記謄本上，登載第二順位抵押權人與擔保債權金額，並核發他項權利證明書，這張證明書等於是債權方擁有第二順位擔保權利的正式憑證。對屋主而言，這代表房子仍然登記在自己名下、產權沒有移轉，只是多設定了一個順位在後的抵押權，與過戶賣房是完全不同的兩件事，這一點務必分辨清楚。

需要留意的是，設定金額通常會高於實際借款金額，實務上常見設定為借款本金的一定倍數，作為利息與相關費用的擔保空間，這屬於正常做法，但屋主仍應確認設定金額是否合理，避免被過度膨脹的設定金額綁住日後的處分空間。

規費怎麼算與代書費行情

抵押權設定登記必須向地政事務所繳納登記規費，其計算方式是以設定的擔保債權金額（也就是登記謄本上登載的權利價值）乘以千分之一。舉例來說，若設定金額為新臺幣一百萬元，登記規費即為一百萬元乘以千分之一，等於一千元。這是政府收取的法定規費，金額公開透明，屋主可以自行核算，任何與此明顯不符的收費都值得追問。

至於代書費，則是委託地政士代辦設定登記所支付的服務報酬，屬於市場行情而非法定金額，會依案件複雜度、地區與服務內容而有差異，實務上一件二胎設定的代書費多落在數千元至一萬多元的區間，若案件另涉及查封塗銷、順位協調等額外作業，費用可能再往上。建議在委託前就請對方把規費、代書費與其他必要規費（例如書狀費）分項列清楚，並以書面確認，避免事後才冒出名目不明的費用。要再次強調，這些費用的收取與扣抵，都應該在正式撥款時一併結算，而不是在撥款之前先向屋主預收。

撥款時點與塗銷流程

撥款的關鍵時點，通常落在抵押權設定登記完成、他項權利證明書核發之後。因為對資金方而言，唯有完成登記、確認第二順位擔保權利已經生效，才會安心撥付款項，這也是保障雙方的必要環節。從送件到登記完成的作業天數會因地政事務所作業量與文件齊備度而不同，通常需要數個工作日，屋主若時間緊迫，應在事前就把文件備齊，減少來回補件的耽擱。

當借款全數清償之後，就進入抵押權塗銷程序。屋主應向債權方索取清償證明與塗銷同意書、他項權利證明書等文件，再由代書向地政事務所申請塗銷登記，登記完成後，該筆第二順位抵押權才會從登記謄本上正式消除，房子回復到沒有這筆負擔的狀態。塗銷同樣需要繳納少額登記規費與代書代辦費用，屋主切記在還清尾款後主動追蹤塗銷是否完成，不要讓已清償的抵押權長期掛在謄本上，以免日後買賣或再融資時徒增困擾。

屋主全程要注意的重點

綜合整個流程，屋主可以掌握以下幾個自保重點，讓設定登記走得更安心。

• 簽約前把利率、期間與所有費用要求書面列清，確認年利率不逾週年百分之十六
• 牢記撥款前不應被收取任何費用，遇到預收費用一律提高警覺
• 分辨設定抵押權與過戶賣房的差別，二胎設定不會移轉產權
• 核對登記規費是否等於設定金額乘以千分之一，代書費請對方分項報價
• 撥款應在設定登記完成、他項權利證明書核發後進行
• 清償後主動追蹤抵押權塗銷是否完成，取回相關文件

示意案例

以林小姐的情況為例，她因為店面裝修需要一筆周轉金，決定以名下自住房屋辦理二胎。對保時她把利率與費用逐項問清並要求書面，確認年化條件在合理範圍內，也確認撥款前不需先繳任何費用。簽約後由代書送件設定，設定金額為借款本金的一定倍數，登記規費即依該設定金額乘以千分之一核算，代書費則事先分項報價。登記完成、他項權利證明書核發後，款項才入帳。一年多後她提前還清，主動向債權方索取塗銷文件並委由代書辦理塗銷，確認謄本上的第二順位抵押權已經消除，整個過程因為事前把每一步都問清楚，走得相當順利。

常見問題

問：辦二胎設定登記，房子會不會被過戶走？

答：不會，二胎只是在你的不動產上設定第二順位抵押權，產權仍登記在你名下，與賣房過戶是完全不同的兩件事，登記謄本上只會多出一筆抵押權登載。

問：登記規費到底怎麼算？

答：以地政事務所登載的設定擔保金額乘以千分之一計算，例如設定一百萬元，規費就是一千元，這是公開的法定規費，可以自行核算。

問：代書費有沒有固定金額？

答：代書費屬於市場行情而非法定金額，會依案件複雜度與地區不同，建議委託前請對方把規費與代書費分項報價並以書面確認。

問：為什麼一定要等設定登記完成才撥款？

答：因為資金方需要先確認第二順位抵押權已經生效，才會安心撥付款項，這是保障雙方權益的必要環節，也提醒你撥款前不該被預收任何費用。

問：借款還清之後要做什麼？

答：要記得辦理抵押權塗銷，向債權方索取清償證明與塗銷同意書等文件，委由代書向地政事務所申請塗銷登記，讓謄本恢復乾淨，避免日後買賣或再融資受影響。