增貸、轉增貸、二胎：三條路的成本與時程實際比較

房子已經有貸款，還想再拿一筆錢出來，市面上有三條路：向原銀行增貸、轉貸到別家銀行同時增貸、或辦二順位（二胎）。利率從 2% 到 16% 都有，差距非常大，但不是您想選就能選——條件決定了您走得通哪一條。

路線一：原銀行增貸（成本最低）

向目前的房貸銀行申請提高貸款額度。利率通常與原房貸接近或略高，年利率大約 2% 到 4%，是三條路中最便宜的。

條件：信用正常、負債比在銀行規範內（金管會的 DBR 22 倍限制）、房屋有增值空間、繳款紀錄良好。

時程：兩到四週。

什麼情況走得通：您買房子好幾年了，房價漲了，一胎也還掉不少，而且您有穩定薪轉、信用乾淨。這種情況請務必先問原銀行，不要一開始就找民間。

路線二：轉增貸（適合原利率偏高的人）

把房貸整筆轉到另一家銀行，同時把額度拉高。除了拿到錢，還可能順便降低原本的房貸利率。

條件：與增貸類似，但因為是新的一筆貸款，審核更完整。

額外成本：這一項最常被忽略——原貸款如果還在綁約期內，會有提前清償違約金，通常是貸款餘額的 1% 到 2%。另外還有新的設定規費、代書費、可能的鑑價費。

時程：三到六週。

什麼情況划算：您的原房貸利率明顯高於市場行情（例如當初是用寬鬆條件承作），或原銀行不願意增貸但別家願意。要試算清楚：省下的利息要能覆蓋違約金加各項費用，才划算。

路線三：二順位房貸（速度最快、門檻最寬）

保留原本的一胎不動，在同一間房子上設定第二順位抵押權。年利率約 8% 到 16%。

條件：房屋有殘值空間即可，不看負債比、信用瑕疵可個案處理。

時程：三到七個工作天。

什麼情況該走：銀行退件了、需要的時間等不了一個月、信用或收入證明過不了銀行的關、或者原房貸利率很低不想動它（這一點很重要，下面說明）。

容易被忽略的一點：不要為了小錢動掉便宜的一胎

假設您的一胎是幾年前承作的，利率 1.8%，餘額 600 萬。現在需要 200 萬。

如果走轉增貸，新的貸款 800 萬會全部適用現在的市場利率，假設 2.5%。表面上 2.5% 很便宜，但您原本那 600 萬從 1.8% 變成 2.5%，一年多付的利息是 4.2 萬，二十年下來是很大一筆。

如果走二胎，600 萬維持 1.8% 不動，只有新增的 200 萬適用較高利率。以年利率 10% 計算，一年利息 20 萬。看起來比較貴，但要跟「轉增貸方案的總利息」比，而不是只比利率數字。

結論是：一胎利率很低的人，貿然轉增貸有可能總成本更高。這個試算一定要做。

三種情境的建議路線

情境一：上班族、薪轉穩定、信用乾淨、房子漲了、不趕時間。建議順序：原銀行增貸 → 比較其他銀行轉增貸 → 二胎。

情境二：自營商、沒有薪轉、兩週內要用錢。銀行這條路實務上走不通，直接評估二胎，把重點放在確認業者合法。

情境三：有穩定收入但負債比超標（信用卡或信貸多）。銀行大概率退件。可以考慮用二胎整合高利率債務，把年利率 15% 以上的信用債換成 10% 左右，總利息實質下降，之後信用修復了再評估轉回銀行。

怎麼問才問得到真話

找任何一家業者諮詢時，問這一句：「以我的條件，銀行有機會嗎？」

如果對方直接說「銀行一定不行，我們這邊比較快」而不問您的信用與收入狀況，那是在推產品。

小熊速貸的做法是先問清楚您的條件，如果判斷您銀行做得起來，我們會請您先去銀行試——因為那對您比較便宜。走不通再回來找我們，這樣的信任比一件成交值錢得多。